规划及分区计划101

土地使用规则

市稳定的十大彩票网站提供许多重要的服务, 但有一项功能在其对后代的影响中脱颖而出——参与社区规划和分区的权力.

由现任官员通过和执行的综合规划和分区条例会影响未来许多年城市的布局和景观. 无论是开发或保存休憩空间, 或者是对现有房产的重新开发和改造, 一个社区几十年后会是什么样子取决于今天做出的决定.

城市规划和分区始于20世纪初，作为一种减少不相容土地使用之间冲突和规划更连贯发展的方式. 人们越来越多地生活在建成区和城市化地区，健康受到影响, 包括寿命缩短, 与密度和工业化有关.

为了促进更好的健康、安全和福利，城市开始规范其使用和规模. 以及通过分区条例确定建筑物在土地上的位置, 制定和谐健康土地利用模式的未来规划.

冲突和诉讼

在大多数社区，人们对土地的使用有着强烈的感情，而且往往是双向的.

私有财产所有者可能会觉得，他们应该能够按照自己认为合适的方式使用自己的土地, 没有稳定的十大彩票网站告诉他们什么能做，什么不能做. 另一方面, 居民们可能对附近其他人的所作所为也有同样强烈的感觉，以至于可能伤害或扰乱他们社区的和平与安宁. 例如，大多数人都不想住在大型工业工厂的隔壁.

有关土地使用规定的冲突可能导致诉讼. 正是通过诉讼，美国才得以.S. 最高法院在1926年的一项影响深远的决定中首次支持分区的合宪性(欧几里得v. “漫步者”, 272 U.S. 365, 47 S. Ct. 114, 71，(1926))，诉讼一直持续到今天.

明尼苏达城市保险信托联盟(LMCIT)提供独特的土地使用保险，在土地使用诉讼中为城市辩护, 即使没有要求损害赔偿. LMCIT成员每年花费近300万美元为这些诉讼辩护.

制定法律与适用法律

土地使用诉讼费用高昂, 这往往使市政官员在处理可能令人们不快的争议时陷入困境, 无论结果如何. 市政官员可以通过对自己进行土地使用监管权力的教育来帮助自己解决这些争议, 以及执行它所必需的过程和程序.

城市需要了解他们在任何给定的土地使用决策上有多大的权力. 一个城市在制定土地使用计划和条例时拥有比管理这些计划和条例更广泛的权力. 因此, 城市官员在做出特定决定时，应该了解城市在何种权力下行事.

立法机关

当创建, 采用, 修订土地用途图则及分区条例, 一个城市通过行使所谓的“立法权”来制定法律. 该委员会是一个由选举产生的代表组成的机构，为整个社区制定计划和法律(条例)，以促进健康, 安全, 和福利.

当采取立法行动时, 市议会可以参与范围广泛的政策讨论, 然后整理出不同的观点，看看哪些计划和法律最符合城市的利益. 尽管不是每个人都同意这个结果, 更多的公众参与立法阶段, 公众就越能理解为什么这个城市有一个特定的计划或法律.

委员会在立法方面有广泛的自由裁量权, 任何复审法庭都会给予市稳定的十大彩票网站相当大的尊重.

准司法机构

与此形成鲜明对比的是, 在应用现有计划和法律时, 市议会行使所谓的“准司法”权力. 有限的任务是确定与特定请求相关的事实, 然后将这些事实适用于相关法律. 市议会在采取准司法行动时自由裁量权较少, 复审法庭将审查市议会是否将已经存在的规则应用于它面前的事实.

将其想象为“自由裁量权金字塔”可能会有所帮助,表明城市在三角底部做出土地使用决定时拥有更大的自由裁量权, 随着决策权向金字塔上层移动，这一数字也会减少. 当官员制定当地法律时，自由裁量权是最大的，当官员执行这些法律时，自由裁量权是最小的.

土地使用纠纷最常发生在城市实施法律时，而不是在制定法律时. 但一个城市在适用法律时通常没有能力解决纠纷的根源, 比在初审中制定法律时更容易.

全面的计划

综合规划是一份阐述城市未来愿景和目标的文件.

州法律将综合计划定义为政策的汇编, 目标, 标准, 还有指引身体的地图, 社会, 市政当局及其环境的公共和私人经济发展(明尼苏达州. 统计. § 462.351). 其目的是指导未来土地的发展，确保土地的安全, 愉快的, 经济的居住环境, 商业, 工业, 公众活动(明尼苏达州. 统计. § 462.352年,再分.5).

综合规划为城市所有土地利用调控提供了基础. 州法律鼓励所有城市制定并实施全面的市政计划. 此外，七县都市圈内的城市必须采取综合规划. 州法律规定，城市综合规划的制定工作由规划委员会或部门负责

规划是一个专业领域，包含了广泛的技能和技术. 在制定综合规划时，许多城市使用受过教育的、经过认证的土地使用专业人员. 但从本质上讲，规划是一个相对简单的三步过程:

1. 社区对今天的情况进行评估.
2. 社区对城市未来的样子产生了共同的愿景和目标.
3. 随着时间的推移，这座城市制定了一套具体的战略来实现这一愿景.

了解更多关于规划委员会的信息 规划委员会指南

城市制定和采用综合规划的原因有很多. 规划过程有助于社区:

• 在问题出现之前识别问题.
• 紧跟土地用途发展及重建的趋势.
• 预测和引导人口和土地利用模式的变化.
• 保护和充分利用公共投资，确保发展与基础设施投资相一致.
• 保护和提升私有财产的价值.
• 为社区的土地使用决定和条例提供法律依据.

综合计划本身可以包含许多不同的要素, 而且重要的是, 范围不限于土地用途.

土地利用计划列出了所需的时间, 位置, 设计, 以及未来发展的密度, 重建, 或保存. 它们通常还包括以下计划:

• 公共或社区设施.
• 公园及休憩用地.
• 住房.
• 自然稳定的十大彩票网站.
• 运输.
• 基础设施.

最全面的计划包括各种各样的地图, 包括一份土地用途图则，显示该图则如何指引社区不同地区未来的土地用途.

通过和修改一项综合计划

州法律规定了城市必须遵循的程序来采用和修改综合计划.

在采取全面的计划之前, 规划委员会必须至少举行一次公开听证会. 它必须发布时间通知, 的地方, 并在听证会召开前至少10天在本市官方报纸上刊登一次听证会内容.

除非市章程另有规定, 市议会可经全体议员三分之二投票通过决议，通过和修改综合计划或计划的一部分. 这意味着在一个由五人组成的理事会中, 这项全面的计划必须至少获得四张赞成票. (明尼苏达州. 统计. § 462.355年,再分. 2.)

在一个城市采用了综合规划之后, 市政局必须将所有未来的规划修订提交规划委员会进行审查和评论. 市议会在收到规划委员会的建议之前，不得对任何图则修正案采取行动, 或者在市议会提出的修正案提交给规划委员会征求其建议之日起60天内.

规划委员会在向市议会提交审查和评论时，严格地发挥咨询作用. 市议会最终决定是否接受, 拒绝, 或者计划的修改, 不受规划委员会建议(明尼苏达州. 统计. § 462.355年,再分. 3).

通过和修订一项全面计划应该是一个着眼于执行的充满活力的公共进程. 公众参与确保了广泛和持续的支持, 带来各种各样的信息和观点, 并在计划中灌输社区主人翁意识.

一旦采用了, 市稳定的十大彩票网站应该积极咨询该计划, 定期审查其与当前政策和实践的一致性, 并在必要时提出修改建议. 州法律规定，综合规划应通过分区和细分法规来实施, 以及公共改善和城市服务的协调, 以及资本改善计划. (明尼苏达州. 统计. § 462.356年,再分. 1.)

市议会的角色

七县都市圈内的城市必须向都市委员会提交其综合计划，以审查其与都市委员会的区域系统计划的兼容性和一致性.

当市议会发现一个城市的综合土地利用计划可能会产生实质性影响时, 或包含与大都会议会的区域系统计划的重大偏离, 市议会可要求市府遵守市议会的系统计划(明尼苏达州. 统计. § 473.175). 都市圈的城市必须审查和更新他们的计划, 财政的设备, 官方至少每10年控制一次, 并将经修订的图则提交市政局覆核(明尼苏达州. 统计. § 462.355年,再分. 1a).

分区条例

州法律授权城市分区条例作为实施综合计划的工具.

分区是一种通过调节土地所有者使用土地的方式来建立土地利用模式的方法. 分区条例有区域标准，规范城市中建筑物和构筑物的大小和位置. 由文字和地图组成, 大多数分区条例通常也将城市划分为不同的分区区, 并制定规范每个地区使用的标准. (明尼苏达州. 统计. § 462.357).

了解更多关于分区的信息 城市分区指引

“面积标准”是限制建筑物和其他结构的大小和位置的规则. 这些规则通常包括关于建筑位置和大小的规则, 包括高度, 宽度, and bulk; the percentage of lot space that may be occupied; and required yards or open spaces. 其他标准可能是性能标准，例如与密度、停车或照明相关的标准.

大多数分区条例使用地图将社区划分为分区区，以建立相似的相容土地用途. 通过创建分区区，将用途分开, 城市可以为每个人提供足够的空间，并确保在不同的和不相容的用途之间存在缓冲的过渡区域. 分区的例子包括住宅区、商业区、工业区和农业区. 较大的城市通常有不同密度或强度的区域, 如单户住宅和多户住宅, 或者轻工业和重工业.

每个地区, 分区条例通常规定允许的用途和规定的性能标准. 允许的使用通常在列表或使用表中列出. 它们通常包括:

• 允许使用. 这些通常是土地或建筑物的主要用途, 并且不需要公开听证会.
• 配件使用. 这些是位于同一地段的允许用途，属于或附属于许可用途.
• 有条件的使用. 有条件的使用是指经过公开听证会后允许的使用, 只有在土地拥有人符合分区条例所订明的一般及特定标准的情况下才可. 条例所订的标准越具体和清楚, 就越容易管理.

州法律规定了通过或修订分区条例的程序(明尼苏达州. 统计. §§ 462.357年,再分. 2 – 5). 这个过程包括:

• 在城市通过或修改分区条例之前，市议会(或计划委员会，如果有的话)必须举行公开听证会.
• 市稳定的十大彩票网站必须公布时间通知, 的地方, 并在听证会举行前至少10天在本市官方报纸上登载听证会的目的. 除了, 如果对分区条例的修订涉及改变地区边界，影响面积不超过五英亩, 类似的通知必须在聆讯日前至少10天邮寄给受影响财产的所有人，以及全部或部分位于该修订适用的财产350英尺范围内的财产.
• 分区条例必须经市议会全体议员过半数投票通过.

分区计划条例的一个重要组成部分是分区计划条例图, 在社区的特定地块上划分分区的方法是什么. 市稳定的十大彩票网站可以将一个地块的分区名称从一个分区改为另一个分区(称为“重新分区”)。, 而且必须在公开听证会之后进行. 改划分区是对实际的分区条例作出的修订, 修订分区条例的程序亦适用.

然而，州法律对住宅物业的重新分区有两层投票要求.

• 当物业从住宅转为商业或工业用途时, 市议会所有成员的三分之二多数是必需的.
• 对于其他重新分区的决定，只需全体成员的简单多数投票即可.

重新分区应与综合规划土地利用规划图(明尼苏达州)相一致. 统计. § 462.357年,再分. 2).

精心规划的结果

保持城市规划和条例的更新可以节省资金和头痛. 土地使用冲突最终会让大多数城市官员面临——无论是对城市未来愿景的分歧, 或者相邻业主之间的纠纷. 制订综合图则及制订分区条例, 城市可以主动让公众参与进来，为所有人制定基本规则.

规划和分区一个社区是一个实质性的工作，值得深思熟虑. 一个城市在前端通过和修订计划和条例投入的努力越多, 就越容易管理. 多年前通过的计划和条例可能与当前的愿景不一致. 资本改善计划, 特别是, 是否应该定期重新检查以与当前情况保持一致.

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