分区决策

规范土地利用模式

分区是一种通过调节土地所有者使用土地的方式来建立土地利用模式的方法. 分区条例包括文字和地图. 它通常将城市划分为不同的分区，并制定规范每个分区用途的标准.

一个城市在制定分区条例时有广泛的权力, 当它执行同样的法令时，就更少了. So, 对于一个城市来说，在做出特定的分区决定时，了解它所依据的权力是很重要的.

立法机关

通过或修订分区条例时, 市议会行使所谓的“立法权”. 委员会正在促进健康, 安全, 通过制定适用于整个社区的规则来改善福利. 委员会在立法方面有广泛的自由裁量权. 复审法院将使该市对其立法行为给予相当大的尊重. 市议会的立法决定最终要对选民负责.

准司法机构

与此形成鲜明对比的是, 适用现行分区条例时, 市议会行使所谓的“准司法”权力. 理事会必须确定与特定请求有关的事实, 然后将这些事实应用于分区条例和相关州法律中的法律标准.

市议会在采取准司法行动时自由裁量权较少. 复审法庭将审查市议会是否将现有规则应用于其面前的事实. 在一般情况下, 事实证明申请人符合有关法律标准的, 他们很可能有资格获得批准. 差异和有条件使用许可是两种常见的准司法性质的分区工具.

将其想象为“自由裁量权金字塔”可能会有所帮助,“这表明城市在制定三角底部的土地使用决策时拥有最大的自由裁量权——比如制定一个综合规划, 或分区及分区条例. 在金字塔的中间，城市在做出准司法决定时的自由裁量权较小，因为城市受到构成下面基础的条例和法律的限制.

了解更多有关分区决策的信息，请参阅城市分区指引”

你可在“规划及分区计划101”

方差

差异是分区条例规定的规则的例外. 如果执行条例条文会造成“实际困难”，则允许他们不严格执行适用于某一特定财产的条例条文.”

只有在符合条例的一般目的和意图的情况下，才允许作出变动, 当方差的条款与综合计划一致时.

差异通常用于尺寸标准(如挫折或高度限制). 他们不能允许在特定的分区区禁止使用. 变更允许土地所有者打破原本适用的空间分区规则.

实际困难

“实际困难”是州法律规定的法律标准(明尼苏达州. 统计. §. 462.357年,子. 6). 明尼苏达州的城市在考虑变更申请时必须适用此标准.

规约规定了一个被称为调整和上诉委员会的机构来听取对差异的请求. 在许多较小的社区, 规划委员会——甚至是市议会——可能会履行这一职能. 变更决定一般可向市议会提出上诉.

根据这项法律, 如果事实满足实际困难的三因素测试，一个城市可以批准方差.

合理性

第一个因素是业主提出以合理的方式使用物业.

这一因素意味着土地所有者希望以一种特定的合理方式使用财产, 但根据条例的规定不能这样做. 这并不意味着如果没有变更，土地就不能被合理利用.

例如, 如果变更申请是针对太靠近地段线的建筑物, 或者没有达到要求的挫折, 第一个因素的重点是要求在那里放置建筑物是否合理.

独特性

第二个因素是，土地所有人的困境是由于财产所特有的情况而不是由土地所有人造成的.

The uniqueness generally relates to the physical characteristics of the property; that is, 对土地而不是土地所有者个人的考虑. 该法规说，经济方面的考虑不能单独造成实际困难.

本质特征

第三个因素是方差, 如果授予, 不会改变当地的基本特征吗.

在这个因素下, 城市应该考虑由此产生的结构是否会超出规模, 不合时宜的, 或者与周围区域不一致.

允许偏差

如果围绕变更申请的事实满足所有三个法定因素, 然后一个城市可以批准变更.

州法规规定，只有在以下情况下才允许有变更:

• 它们符合条例的一般目的及意图，以及
• 当变更条款与综合计划一致时.

So, 除了三因素实际难度测试, 评估方差应用程序的城市应该发现方差是否满足这些进一步的要求.

无论对变更申请的决定如何, 一个城市应该仔细考虑法定实际困难标准的三个因素. 虽然过去的实践可能是有益的, 它不能取代对每个差异请求的所有三个实际困难因素进行分析的需要.

如果一个城市对一个特定的分区标准发布了许多不同的规定, 稳定的十大彩票网站应考虑修订条例，以改变标准. 换句话说, 如果一个城市一直允许土地所有者违反特定的规则, 或许应该重新审视制定这一规定的必要性. 看起来，这些房产的困境并不是特别独特, 或者甚至没有一个潜在的合理基础的规则.

城市还应审查其分区条例中与差异有关的条款，以确保它们与实际困难的州法定标准一致.

查看更多信息，请访问“土地利用差异”

有条件及临时使用许可证

有条件用途是指一般与特定分区相容的用途, 但是，由于使用本身固有的危险, 或由于其拟议位置可能出现的特殊问题，只有按照《稳定的十大彩票网站》的规定解决了有关的特殊问题，才可获许可使用.

有条件使用许可证是根据州法律授权的(明尼苏达州. 统计. § 462.3595).

是否批准或拒绝有条件使用许可申请是一项准司法分区决定.

分区条例通常详述适用于所有有条件用途的一般标准, 以及适用于特定分区区域的特定条件使用的具体条件. 条件必须是合理的和实际的.

不像允许使用, 作为一项权利，土地所有人通常享有哪些权利, 只有经过法定的公开听证会，才允许有条件的使用. 市议会可根据公开记录的事实证据，对有条件使用许可证附加合理条件.

在审查有条件使用许可申请时，市议会有时会误解其自由裁量权的级别和性质. 当市稳定的十大彩票网站通过了一项规定有条件使用的条例时，它就分区区中某种用途的适当性做出了立法决定. So, 建议的附条件用途是否符合分区条例的附条件用途标准, 一般来说，土地所有人有权获得有条件使用许可.

在考虑有条件使用许可申请时, 这个城市的行为是有限的, 准司法的作用. 委员会只须考虑申请的事实是否符合条例所订明的标准. 如果市议会认为某一用途在某一分区区内是不可接受的, 那么它不应该在第一个实例中将该使用列为区域中的条件使用.

有条件使用许可是一种“与土地一起运行”的产权.“也就是说，它依附于土地并使土地受益，而不限于特定的土地所有者. 州法规规定，只要土地所有者继续满足商定的条件，有条件使用许可仍然有效. (明尼苏达州. 统计. § 462.3595年,再分. 3.)

司法部长表示，时间限制——比如日落条款或包括可能终止的自动年度审查——与州法律不一致, 解释城市不得制定或执行允许城市终止许可证的条例规定，无论是否遵守商定的条件. 然而, 如果没有实质性符合条件，城市可以撤销有条件使用许可证, 只要撤销是基于事实证据, 经过适当的通知和听证. (A.G. Op. 59a -32(1990年2月27日).

如果一个城市希望对特定用途施加时间限制, 适当的分区工具是临时使用许可证, 不是有条件的使用许可. 州法律授权临时使用许可证用于:

• 临时使用:在某一特定日期之前暂时使用财产;
• Until the occurrence of a particular event; or
• 直到分区法规不再允许. ( 统计. § 462.3597)

对于不符合城市对特定地区的长期规划和愿景的用途，城市可能希望采用临时使用许可证, 或者使用本身的生命周期有限. 市稳定的十大彩票网站应该在分区条例中规定临时使用许可. 各城市在发布之前必须举行公开听证会, 土地所有者通常会与市稳定的十大彩票网站签订协议.

城市应定期检讨其分区条例，以确定所列的有条件用途是否仍然适合特定的分区区, 并确保允许使用的条件得到明确规定.

查看更多关于“土地使用有条件使用许可证”

不符合

不合格是指任何土地用途, 结构, 或不符合现行分区条例的地段.

法律不符合

法律上的不符合是指那些在分区条例或修正案通过时是合法的. 也就是说，他们遵守当时存在的条例和法律. 不符合法律规定的权利通常被称为祖父权. 法律上的不符合通常有继续的法定权利，除非:

• The use is discontinued for more than one year; or
• 该建筑被摧毁的价值超过其评估市场价值的50%, 180天内不申请建筑许可.

法律规定的不符合项可以继续, 包括通过修理, 更换, 恢复, 维护, 或改进, 但可能不会扩大(明尼苏达州. 统计. § 462.357年,子. 1e..在国家洪水保险计划(NFIP)泛滥平原地区，不符合条件的续保权是有限制的.

而不符合法律规定的人有权在不遵守现行分区条例的情况下继续进行, 他们还必须遵守其他城市条例, 例如妨害或发牌条例.

非法放行

非法不合格是指那些在建立时不被允许的不合格. 他们没有不符合法律规定的权利. 在假定某一特定不符合之前，有权继续行使法定权利, 城市应该考虑这些违规行为是否符合现有的条例或法律.

从历史上看, 法律不合规背后的理论是，财产最终会符合分区条例. 继续的法定权利则更为有限, 随着时间的推移，城市可以通过一种称为摊销的过程逐步淘汰不符合标准的城市. 现行法律禁止摊销，成人除外.

各城市应审查有关不符合规定的条例规定, 并确保它们与当前的州法规一致.

查看更多信息 “土地使用不符合”

创建记录

无论做出什么样的分区决定，一个城市都应该创造一个记录来支持它. 如果市稳定的十大彩票网站的行动受到质疑，法院将在公共记录中审查该决定. 记录必须显示该市行使了适当的自由裁量权，并以合理的方式应用了相关标准. 如果一个城市无法通过公共记录证明其行为是合理的，那么这个城市的行为是否合理可能就无关紧要了.

在创建记录以支持分区决策时, 每个城市都应该了解明尼苏达州的60天规定。明尼苏达州. 统计. § 15.99.). 根据州法律, 城市必须在书面分区申请提交后的60天内批准或拒绝. 本市可以将期限再延长60天, 但前提是在最初的60天期限届满前以书面形式提出.

在这个规则下, 在法定期限内不予批准或者不予批准的，视为批准. 至关重要的是，城市在提交申请时对其进行仔细审查，以确保所有必要的信息都已到位, 然后迅速处理这些申请.

公众听证会

举行公开听证会是发展记录的一个重要组成部分. 州法律通常要求在通过任何分区条例或修正案之前举行公开听证会, 在允许方差之前, 有条件使用许可, 或重新划区.

根据州法律, 市稳定的十大彩票网站必须公布时间通知, 的地方, 在聆讯日期前最少10天，将聆讯的目的及目的通知有关人士. 如果该决定影响的面积不超过5英亩, 市稳定的十大彩票网站可能需要向相关土地350英尺半径范围内的业主邮寄通知. (明尼苏达州. 统计. § 462.357年,再分. 3.)

公开听证会应包括对拟议内容的全面披露, 并对所提出的问题进行公正和公开的评估. 公开聆讯应包括让公众及有关人士有机会:

• 听到和看到所有的信息.
• 问相关问题.
• 提供其他信息.
• 表示支持或反对.

为了一个顺利的公开听证程序, 市议会在每次公开听证会上制定一套书面的政策和程序是很有帮助的.

在考虑分区申请的优点时，社区的反对可能是一个具有挑战性的问题. 法院发现，社区意见本身并不是某一特定城市行动的有效唯一依据.

在考虑评论时, 区分数量是有帮助的, 还有质量, 在评论中. 例如，委员会可以依靠提供相关事实的有充分支持的证词. 另一方面, 委员会不应根据对某一项目毫无根据和毫无根据的情绪反对来作出决定.

书面声明

在公开听证会之后，市稳定的十大彩票网站应该做出支持其决定的调查结果. 如果市稳定的十大彩票网站拒绝了与分区有关的申请, 明尼苏达州的60天规则要求该市以书面形式提出拒绝的理由，并在法定期限内采纳这些理由. 如果做不到这一点，市议会的决定可能会被推翻. 即使申请被批准，解释决定的书面结果也是可取的.

书面声明对于诸如差异和有条件使用许可等准司法决定尤其重要. 明尼苏达城市联盟(明尼苏达城市联盟)建议，当一个城市做出此类决定时，采用书面的事实调查结果和法律结论. 该文件应确定:

• 相关的法律准则，如法定标准或法典规定;
• Explain the relevant facts relating to the particular application; and
• 然后将这些事实应用到法律标准中.

这份文件应该为法院提供维持分区决定所需的一切.

有关调查结果的详细信息，请参见 《揭开事实发现的神秘面纱”

进一步的帮助

分区决定可能会引起争议和混乱, 这份备忘录绝不是对可能出现的所有问题的全面讨论. 在处理特定问题时, 向你所在城市的律师寻求具体的法律建议是很重要的.